Résidences secondaires fermées de novembre à mars, biens en cours de succession, appartements mis en vente dont les propriétaires ont déjà déménagé : un logement inoccupé en hiver est exposé à trois grandes catégories de risques qui peuvent, sans précautions, conduire à des dégâts coûteux et à des situations sanitaires difficiles à traiter. Gel des canalisations, infiltration de rongeurs attirés par la chaleur résiduelle, développement de moisissures dans une atmosphère stagnante — chacun de ces risques est prévisible et, pour une large part, évitable.
Le gel des canalisations : un risque sous-estimé
Une canalisation d’eau ne gèle pas instantanément dès que le thermomètre descend sous zéro. Le risque devient sérieux lorsque la température extérieure se maintient à -5°C ou en dessous pendant plusieurs heures consécutives, notamment la nuit. Les canalisations les plus exposées sont celles qui cheminent dans des zones non chauffées : murs de façade faiblement isolés, combles perdus, vides sanitaires, garages attenants.
Lorsque l’eau contenue dans une canalisation gèle, elle se dilate et peut provoquer l’éclatement du tuyau. La casse elle-même passe souvent inaperçue pendant toute la période froide. C’est au moment du dégel, parfois des semaines plus tard, que l’eau se remet à circuler et que la fuite devient visible — parfois après avoir inondé plusieurs pièces.
Deux stratégies de protection
La vidange complète du réseau (hivernage à sec) est la solution la plus radicale : on coupe l’alimentation en eau au compteur, on ouvre tous les robinets pour purger les tuyaux, on vide les ballons d’eau chaude et les chasses d’eau des WC. Cette opération, réalisable soi-même avec un minimum de connaissance de son installation, nécessite d’identifier tous les points bas du réseau. Une erreur dans la purge suffit à laisser de l’eau dans un tronçon oublié.
Le maintien hors-gel consiste à laisser un chauffage d’appoint programmé pour maintenir le logement à +7°C minimum. Cette solution est plus simple mais génère une consommation électrique non nulle. Elle est souvent préférable pour les logements qui sont visités régulièrement ou dont le réseau de plomberie est complexe.
Le coût d’un hivernage professionnel — qui comprend la purge complète du réseau, la protection des appareils sanitaires et un contrôle visuel de l’installation — se situe généralement entre 300 et 800 € selon la surface et la complexité du réseau. Ce montant est sans commune mesure avec le coût d’une remise en état après éclatement : plomberie, séchage des structures, peintures et, le cas échéant, traitement des moisissures induites par l’humidité.
Les rongeurs : la chaleur résiduelle attire les indésirables
En hiver, les souris et les rats cherchent activement des refuges chauds et à l’abri des prédateurs. Un logement inoccupé représente un habitat idéal : absence de dérangement humain, chaleur résiduelle des murs, parfois des stocks alimentaires oubliés (garde-manger, placards non vidés).
Les voies d’entrée à surveiller
Une souris peut s’introduire par un orifice de moins de 6 mm — soit à peine le diamètre d’un crayon. Les points d’entrée les plus fréquents sont :
- Les joints de porte en bas de façade, notamment les portes de garage et les portes de cave
- Les conduits de VMC et d’aération, lorsque les grilles sont abîmées ou absentes
- Les passages de canalisations non colmatés dans les murs
- Les fissures en pied de mur, en particulier dans les constructions anciennes
- Les caissons de volets roulants mal obturés
Mesures préventives efficaces
Le colmatage physique des entrées est la mesure la plus efficace. Les matériaux à utiliser sont ceux que les rongeurs ne peuvent pas ronger : laine d’acier compressée dans les espaces irréguliers (elle rouille sur place et devient impénétrable), plaques de métal sur les points d’entrée réguliers, mastic acrylique sur les petites fissures.
Les répulsifs ultrasoniques présentent une efficacité variable selon les études disponibles et doivent être considérés comme un complément, non comme une solution principale. Les appâts rodenticides placés stratégiquement (dans des boîtes sécurisées pour éviter l’accès aux autres animaux) constituent une barrière supplémentaire.
En cas de présence avérée de rongeurs au retour dans le logement — traces de fèces, grignotages visibles, nids —, une intervention de dératisation professionnelle s’impose avant toute remise en occupation. Les rongeurs peuvent laisser des contaminations (urine, salive) sur les surfaces qu’ils ont fréquentées, et certaines pathologies associées (leptospirose, hantavirus) nécessitent une décontamination adaptée.
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Les moisissures : l’ennemi silencieux des logements inoccupés
Un logement chauffé et habité maintient naturellement un taux d’humidité relative correct grâce à deux mécanismes : le chauffage réchauffe l’air et réduit son humidité relative, et la ventilation (VMC ou ouvertures régulières) renouvelle l’air vicié. Ces deux mécanismes disparaissent dès que le logement est inoccupé et non chauffé.
En hiver, l’air extérieur froid chargé d’humidité s’infiltre par les défauts d’étanchéité. Les murs, en refroidissant, atteignent le point de rosée et se couvrent de condensation. L’humidité relative en surface peut dépasser 80 à 90 %. Dans ces conditions, les spores de moisissures présentes naturellement dans l’air peuvent se développer en quelques semaines.
Les zones les plus touchées
Les premières moisissures apparaissent dans les endroits où la condensation est la plus importante et la circulation d’air la plus faible : angles des pièces, derrière les meubles restés en place, joints de fenêtres et de salle de bain, papiers peints sur murs extérieurs. Les pièces sans fenêtres ouvrantes (WC séparé, dressing) sont particulièrement vulnérables.
Solutions préventives
Plusieurs solutions peuvent être mises en place avant de laisser un logement vacant :
- Déshumidificateurs électriques à absorption : ils fonctionnent sans alimentation électrique (modèles à cristaux) mais ont une capacité limitée, ou nécessitent le courant (modèles à compresseur) pour les volumes importants
- Sachets absorbeurs d’humidité (type Rubson ou équivalents) : efficaces sur de petites surfaces comme les placards, les salle de bains fermées
- Mini-ventilation programmée : laisser une bouche de VMC ouverte et s’assurer que l’installation est en état de fonctionner, ou programmer une aération automatique
Cas particulier des maisons en pierre et en pisé
Les constructions anciennes en pierre ou en pisé ont une forte inertie thermique : elles mettent longtemps à se refroidir, mais aussi longtemps à se réchauffer. En hiver, elles maintiennent une température intérieure plus stable que les constructions légères, ce qui peut être un avantage contre le gel. En revanche, leur porosité naturelle facilite les remontées capillaires, et leur isolation thermique souvent insuffisante crée des ponts thermiques importants. Les moisissures y sont particulièrement tenaces car elles s’infiltrent dans le matériau lui-même, pas seulement en surface.
Obligations d’assurance et d’entretien d’un logement vacant
Un logement inoccupé n’est pas un logement abandonné. Les propriétaires conservent des obligations légales vis-à-vis des tiers (voisins, copropriété, visiteurs) et des obligations contractuelles vis-à-vis de leur assureur.
La plupart des contrats d’assurance habitation prévoient des clauses de vacance : passé un délai de 60 à 90 jours d’inoccupation consécutive (selon les contrats), certaines garanties peuvent être suspendues ou voir leur indemnisation réduite, notamment pour les dégâts des eaux. Il est indispensable d’informer son assureur de la situation et de vérifier les termes exacts de son contrat.
Sur le plan de l’entretien, la jurisprudence reconnaît la responsabilité du propriétaire en cas de dommages causés aux tiers par le mauvais état de son bien (infiltrations chez le voisin du dessous, chute d’éléments de toiture). Un logement vacant doit être maintenu dans un état qui ne présente pas de danger.
Que faire si des dégâts ont déjà eu lieu ?
Au retour dans un logement resté inoccupé pendant l’hiver, un état des lieux s’impose avant toute réoccupation. En présence de moisissures étendues, de traces de rongeurs ou de séquelles d’une fuite, une intervention professionnelle est nécessaire. Les professionnels référents spécialisés dans le traitement des moisissures et la décontamination après nuisibles disposent du matériel et des produits adaptés pour traiter les surfaces en profondeur et s’assurer de l’élimination des agents pathogènes.
Les fourchettes de prix indicatives constatées sur le marché pour une remise en état varient selon l’étendue des dégâts : entre 500 et 1 500 € pour un traitement localisé de moisissures sur une ou deux pièces, davantage pour un logement entier ou en présence d’infiltration dans les matériaux de construction. En cas de dégât des eaux avéré, la déclaration auprès de l’assurance doit intervenir rapidement.
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