La présence de rongeurs dans une copropriété est l’une des situations les plus délicates à gérer : les rats circulent librement entre les parties communes et les logements privatifs, les responsabilités sont partagées entre le syndic, les copropriétaires et les locataires, et une action fragmentée — chaque locataire traitant son propre logement — est rarement efficace. Ce guide présente le cadre légal applicable, les responsabilités de chaque acteur et la procédure pour organiser un traitement collectif efficace en copropriété.
Qui est responsable en cas d’infestation par des rongeurs en copropriété ?
La réponse dépend de l’origine de l’infestation et de la localisation des rongeurs.
Infestation dans les parties communes
Les caves communes, parkings souterrains, locaux à poubelles, vide-ordures, locaux techniques et espaces verts sont des parties communes. Leur entretien et la gestion des nuisibles qui s’y trouvent relèvent du syndicat des copropriétaires, géré par le syndic.
Le syndicat peut être tenu responsable si une infestation dans les parties communes génère des dommages pour les copropriétaires ou les locataires (propagation vers les logements, dégâts matériels). Le syndic a l’obligation d’agir en cas de signalement d’infestation dans les parties communes.
Infestation dans une partie privative
Si des rongeurs s’introduisent dans un logement privatif depuis les parties communes ou depuis l’extérieur via des voies non traitées (fissures dans les fondations, gaines techniques), la responsabilité est partagée entre la copropriété (pour les voies d’entrée dans les parties communes) et le copropriétaire ou locataire (pour ce qui se passe dans son logement).
Propriétaire bailleur vs locataire. Dans les parties privatives louées, la répartition entre propriétaire et locataire est celle établie par la loi du 6 juillet 1989 :
- Si les rongeurs étaient présents avant l’entrée dans les lieux ou si leur entrée résulte de défauts structurels non traités : charge au propriétaire
- Si l’infestation résulte de comportements du locataire (denrées non protégées, accumulation de déchets) : charge au locataire
La procédure en assemblée générale de copropriété
Pour organiser un traitement collectif des parties communes, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires peuvent inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG). La dératisation des parties communes est une dépense d’entretien courant qui relève, selon son montant, d’une décision à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Avant l’AG :
- Demander plusieurs devis à des prestataires certifiés Certibiocide pour l’intervention en parties communes
- S’assurer que le prestataire propose un diagnostic préalable pour identifier les voies d’entrée et les foyers d’infestation
- Prévoir si nécessaire un traitement coordonné avec les logements privatifs touchés
En AG :
- Présenter les devis et choisir le prestataire par vote
- Voter le budget et les modalités de répartition des charges (selon les tantièmes habituels ou répartition spécifique)
- Autoriser le syndic à signer le contrat avec le prestataire retenu
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Pourquoi un traitement collectif est plus efficace qu’un traitement individuel
La dératisation d’un seul logement dans un immeuble infesté est rarement durable. Les rongeurs, chassés d’un appartement, migrent vers les logements adjacents via les gaines techniques, les vide-ordures, les conduites de plomberie ou les passages dans les murs. Quelques semaines après un traitement individuel, une réinfestation depuis les zones non traitées est fréquente.
Un traitement collectif permet de :
- Traiter simultanément tous les points d’entrée et de passage dans les parties communes
- Coordonner les traitements dans les logements privatifs touchés pour éviter les reports de population
- Obturer les voies d’accès identifiées (fissures, passages de câbles, gaines non protégées)
- Réduire le coût global par économie d’échelle (tarif dégressif par logement traité)
Le rôle du prestataire certifié
Pour les copropriétés, les interventions de dératisation doivent être réalisées par des prestataires certifiés Certibiocide ou équivalent, habilités à manipuler des rodenticides professionnels (anticoagulants de deuxième génération) conformément à la réglementation.
Le prestataire professionnel fournit :
- Un diagnostic de l’infestation avec identification des espèces présentes et des voies d’entrée
- Un plan de traitement avec positionnement des boîtiers appâts
- Un rapport d’intervention après chaque passage
- Des recommandations pour l’obturation des voies d’entrée
L’obturation des voies d’entrée. La dératisation sans obturation des points d’entrée est une solution temporaire. Les prestataires sérieux recommandent systématiquement de coupler le traitement chimique à une intervention de bouchage des fissures, de pose de grilles sur les soupiraux et de colmatage des passages de câbles non étanches. Cette prestation est souvent réalisée par un corps de métier distinct (maçonnerie, menuiserie) ou par le prestataire lui-même si équipé.
Les fourchettes de prix pour une dératisation en copropriété
| Configuration | Tarif indicatif |
|---|---|
| Parties communes uniquement (cave, parking) | 300 – 800 € selon surface |
| Immeuble de 10 à 20 logements (traitement collectif) | 80 – 150 € / logement |
| Immeuble de 20 à 50 logements | 60 – 120 € / logement |
| Contrat de maintenance annuelle (4 passages) | 40 – 90 € / logement / an |
Ces fourchettes sont indicatives. Elles varient selon l’étendue de l’infestation, la configuration de l’immeuble et le niveau de service inclus (diagnostic, obturation, nombre de passages de contrôle).
Les situations d’urgence en copropriété
En cas d’infestation massive présentant un risque sanitaire immédiat (présence de rats dans les cuisines, rongeurs vus en journée dans les parties communes), le syndic peut prendre des mesures conservatoires sans attendre une AG, dans le cadre de ses pouvoirs d’urgence définis par la loi du 10 juillet 1965. Ces mesures seront soumises à ratification lors de la prochaine AG.
Questions fréquentes sur la dératisation en copropriété
Un locataire peut-il exiger une dératisation si son propriétaire refuse d’agir ? Si les rongeurs proviennent des parties communes ou de défauts structurels, le locataire peut mettre son propriétaire en demeure d’agir. En cas d’inaction, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire pour contraindre le bailleur à réaliser l’intervention. La DDPP peut également être saisie si la situation présente un risque sanitaire.
Le coût de la dératisation des parties communes est-il déductible des charges locatives ? Oui. Les frais d’entretien et de dératisation des parties communes sont des charges récupérables sur les locataires selon l’annexe I du décret n° 87-713 du 26 août 1987, dans la mesure où ces charges sont effectivement engagées et documentées.
Un seul copropriétaire peut-il bloquer une décision de dératisation en AG ? Une décision de dératisation des parties communes relève de la majorité simple (article 24). Elle peut être adoptée même si quelques copropriétaires votent contre ou s’abstiennent, à condition d’obtenir la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Faut-il déclarer la présence de rongeurs dans une vente immobilière ? Si une infestation active est connue au moment de la vente, elle doit être déclarée comme vice affectant le bien dans le cadre de l’obligation d’information du vendeur. Une infestation passée traitée n’a pas à être déclarée si elle n’est plus active.
La dératisation en copropriété est plus efficace et souvent plus économique lorsqu’elle est organisée de manière collective, avec un diagnostic des parties communes, un traitement coordonné des logements touchés et une obturation des voies d’entrée. Le syndic et les copropriétaires ont les outils légaux pour organiser cette action. Pour être mis en relation avec le prestataire référent de votre département, demandez votre devis gratuit. La demande est sans engagement et la réponse intervient sous 24 heures.
